Диктатура цен на рынке недвижимости. Возможные последствия
Рентабельность жилищного строительства приблизилась к 10%
Для вербования спроса, пожалуй, большая часть игроков на данный момент делают ставку на продукт по малой цены. Такие аспекты покупки, как инфраструктура, архитектура и другие свойства, отходят на 2-ой план. Вот поэтому на рынке сейчас интенсивно возникают предложения с малой площадью и, соответственно, бюджетом покупки. К чему может привести диктатура цены на рынке недвижимости, рассуждают специалисты девелоперской компании IKON Development.
Покупатели сейчас как никогда ограничены при выборе квартиры определенной суммой. «Порядка 70% звонков в кабинет продаж поступает от клиентов, которые сходу объявляют наибольший бюджет, к примеру, в 3 млн рублей, - докладывает Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development. - И если предложить ему аналогичную квартиру, например, за 3,2 млн рублей, то клиент начинает «метаться» - ему приходится пересчитывать всю свою экономику и переоценивать опасности, что приводит к повышению времени на принятие решения, сомнениям и в конечном итоге с вероятностью 80% - отказу от приобретения вашего продукта».
Конкретно спрос, ограниченный определенной суммой, приводит к тому, что многие девелоперы в целях расширения мотивированной аудитории проектов и заманивания клиента идут на существенное понижение цен, работая не просто на грани, а местами даже ниже рентабельности.
«Данный эффект - принужденный демпинг со стороны соперников - оказывает существенное воздействие на все проекты в близкой локации и на реализуемый продукт в целом, - гласит Евгения Акимова. - Последние годы на рынке Столичной области была отмечена так именуемая «конкурентноспособная война товаров», что, непременно, стимулировало увеличение свойства реализуемых проектов и жилища в целом. Так эконом перевоплотился в комфорт, а комфорт дорос до комфорт+. Но на данный момент велик риск того, и это уже очевидно разумеется на ряде проектов, что диктатура цены обяжет девелоперов идти на удешевление продукта».
По данным IKON Development, цена «коробки» с инженерией сейчас составляет 33-37 тыс. рублей за 1 кв. м продаваемой площади дома. Остальное – соц инфраструктура, благоустройство местности, налоги, страховка, подключение к коммуникациям – добавляет еще порядка 30-40 тыс. рублей за кв. м. Таким макаром, себестоимость квадратного метра обходится приблизительно в 63-77 тыс. рублей. Два года вспять себестоимость была ниже приблизительно на 15-20%.
От курса бакса сначала зависит цена фасадов и инженерного оборудования, которые: а) большей частью затариваются в большей степени за рубежом либо б) цены русских поставщиков всё равно реагируют на рост привезенных из других стран составляющих/аналогов. По подсчетам профессионалов, за год цены на их выросли на 30-40% пропорционально росту курса бакса. Порядка 50-60% объема стройматериалов (бетон, арматура и т.д.) закупается у русских поставщиков, потому волатильность валют практически не отразилась на уровне цен.
«На мой взор, при долговременной тенденции укрепления рубля цена привезенных из других стран стройматериалов скорректируется пропорционально курсу бакса, - рассуждает Евгения Акимова. - Но это не понизит себестоимость уже интенсивно строящихся объектов, которые будут сданы до конца года. К примеру, в ЖК «Новый Зеленоград» мы обязаны закупать фасады и инженерное оборудование по высочайшему курсу, у нас нет способности ожидать понижения цен. А вот девелоперы новых проектов, которые пока находятся на нулевой стадии строительной готовности, возможно, вправду сократят расходы ввиду укрепления рубля и заключения договоров о поставке стройматериалов по новенькому, более прибыльному курсу бакса».
При всем этом из-за повсевременно меняющихся «правил игры» на законодательном уровне девелоперы не могут не просто заглянуть в последующий год, да и достоверно спланировать свои денежные потоки на вторую половину текущего года.
А именно, при строительстве первой очереди проекта ЖК «Новый Зеленоград» девелопер столкнулся с конфигурацией норм обеспеченности объекта объектами социальной инфраструктуры: «В 2012-2013 гг., когда мы получали всю разрешительную документацию, были одни требования, сейчас власти обязуют застройщиков строить вдвое больше детских садов, школ и иной социальной инфраструктуры, - делится опытом Игорь Козельцев, директор проекта «Новый Зеленоград». - На данный момент такое жесткое регулирование со стороны Правительства уже не требуется, т.к. сам клиент сейчас диктует условия для жилища, которое он покупает – жилище без школы, детских садов, поликлиник, стадионов и магазинов в шаговой доступности при сравнимых ценах не пользуется спросом у покупателя. Мы осознаем, что необходимо решать препядствия прошедших лет и отдельных районов, где ранее были допущены ошибки при проектировании и выдаче разрешений, но мы не готовы платить за это в текущих сложных критериях и без каких-то преференций со стороны Правительства».
Муниципальная поддержка ипотеки новостроек – да, это, непременно, отлично. Но все другие конфигурации в 214-ФЗ (принятые и обсуждаемые) только усложняют жизнь девелоперов, приводя к повышению себестоимости, банкротству застройщиков и росту толики «обманутых» дольщиков, считает Игорь Козельцев: «По нашим расчетам, толика издержек на инфраструктуру по нормам 2013 г. составляла 10-15% от строительной себестоимости, по текущим нормативам доходит до 20-25% зависимо от формата объектов. При всем этом решения по обеспеченности соц объектами не принимаются дифференцировано – в привязке к проекту/ местности/ наличию подобных объектов вблизи и их загрузке, они приняты централизовано, и в конечном итоге девелоперы получают суровую надбавку к себестоимости, которую нереально уменьшить».
В конечном итоге маржинальность многих подмосковных проектов составляет сейчас менее 10%, при всем этом издержки продолжают возрастать. «Даже цены муниципальных сетевых компаний, осуществляющих централизованное подключение объектов к коммуникациям, сейчас вырастают, что гласит о том, что огромную часть девайсов и оборудования мы как и раньше везем из заграницы, - продолжает Игорь Козельцев. - Для примера приведу статистику по нашему проекту по одному из последних тендеров на инженерию – цена работ и оборудования выросла на 30% по отношению к экономным характеристикам, сформированным на базе аналогичного тендера годовой давности».
Таким макаром, дополнительных способностей для сокращения себестоимости строительства сейчас уже фактически нет. Если только не начать сберегать на качестве, которое подлежит серьезному надзору. В случае грубых нарушений застройщик просто рискует не получить разрешение на ввод в эксплуатацию. Остается одно – строить «голимый» эконом, что возвращает нас лет на 10 вспять, либо уходить из бизнеса.
«Неувязка состоит в том, что в критериях жесткой конкуренции девелоперы не могут упростить проект без вреда для спроса, - подводит результат Евгения Акимова. - Клиент сейчас довольно избирателен и в случае сурового ухудшения высококачественных черт проекта, вероятнее всего, откажется от вложений в таковой жилой комплекс. Потому строительство «нагого» эконома может дать оборотный эффект, вызвав отрицательную реакцию. Соответственно, основная задачка – не упрощать продукт, а отыскать метод выделить его посреди соперников с наименьшими затратами. И если в старенькых границах Москвы эта тенденция только набирает обороты, то в Подмосковье застройщики в протяжении всего последнего года обязаны на фоне понижения цены к тому же внедрять дополнительные «фишки». Это сложная, но, на мой взор, выполнимая задачка. Конкретно на это сейчас и делают ставку дальнозоркие игроки рынка недвижимости».
Таз овальный «Водолей» 32 л пластик цвет красный
Таз «Водолей» предназначен для эксплуатации в быту — умывания, уборки, маленькой стирки и т. д. Может употребляться в помещениях хоть какого предназначения (на кухне, в ванной комнате и не только лишь), также на улице. Форма таза — округлая.
Таз сделан из цветного пластика — удобного и легкого материала, не впитывает запахи, без усилий умывается. Объем — 32 л. Размер — 44,5 × 60,4 см. Цвет — красноватый. Продукт произведен в Рф.